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  • 百强房企花样年控股债务违约陷流动性危机 高息债集中到期

    2021-10-12 10:48:19 来源: 长江商报

国庆假期期间,百强房企美元债兑付违约引发了业内关注。

日,百强房企花样年控股(01777.HK)发布公告称,花样年针对2021年10月4日到期的、余额为2.06亿美元的美元债未能按时偿还,构成债务违约。

花样年集团债务违约早有预兆,上个月先后三次收到国际评级机构的降级,标普、惠誉、穆迪纷纷下调其评级展望。10月4日逾期当天,惠誉再次下调花样年控股评级。

在营收下滑的同时,花样年面临着不小的债务压力。花样年年报显示,2016年至2021年,花样年的负债总额从366亿元增长至812亿元,其中2017及2018年负债总额同比增速分别为40%和46%,远高于2019年的0.02%和2020年的8.3%。

从三道红线来看,2020年花样年的净负债率为75%,低于100%的红线;但剔除预收账款的资产负债率为72.4%,高出70%的红线,属于黄色档。

值得注意的是,自今年年初以来,花样年控股多次回购美元票据,一再向资本市场展示其强大的偿付能力。9月22日,花样年控股还公开表示:“公司经营情况良好,运营资金充裕,不存在任何流动问题。”

债务违约陷流动危机

花样年的债务危机爆发于国庆期间,10月4日晚间,花样年公告一笔美元票据余额未能按期兑付。公告解释,公司受疫情反复、行业政策及宏观经济等多重因素影响,流动出现阶段紧张。约有本金2.06亿美元未偿还票据无法兑付,构成实质违约。

同时,碧桂园服务也发布公告,由花样年控股的彩生活服务未能按期在10月4日偿还碧桂园物业香港于今年9月30日出借给对方的本金为7亿元人民的贷款。

10月4日逾期当天,惠誉再次下调花样年控股评级,将其长期外发行人违约评级、高级无抵押评级均由“B”下调至“CCC-”。

在不到一个月的时间内,花样年斩获了各大评级公司降调公告。9月14日,标普将花样年控股的评级展望由“稳定”降至“负面”,确认“B”评级;9月16日,惠誉将花样年控股的长期外发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B”,展望仍为“负面”;9月27日,穆迪将花样年控股企业家族评级从“B2”下调至“B3”;9月29日,标普再次下调评级,将花样年控股的长期发行人信用评级和债务发行评级从“B”下调至“CCC”,并将上述评级列入负面信用观察名单;9月29日,中诚信国际发布将花样年评级展望调整为负面的公告。

10月8日,花样年创始人曾宝宝向全体员工发《宝爷家书》(下称“家书”),对公司遇到的流动困难做出回应。曾宝宝认为,花样年的流动困难源于,9月29日凌晨,标普突然大幅下调公司评级,致使公司境内外融资交叉严重受限,流动出现阶段紧张。曾宝宝还指出,实现保项目高品质交付保公司正常运营是花样年的底线。

高息债集中到期

事实上,今年5月份以来花样年频频回购美元债就已经说明其债务风险。目前花样年共存续12只美元债,债务余额39.8亿美元,其中一年内到期债务余额为15.59亿美元,占比达到40%,今年年内到期的美元债余额就有7.62亿美元。

除了美元债集中到期的压力之外,花样年的美元债绝大多数是高息债,12只美元债中,仅有3只的利率低于8%,7只美元债利率高于10%,其中最高的一只成本达到了15%,将于今年年底到期,美元债余额高达3亿美元。

今年6月份,花样年发行了一只额度为2亿美元的美元债,票面利率高达14.5%,较今年3月份发行的一笔利率10.875%、额度2.5亿的美元债,短短三个月,发债成本增加了3.7个百分点。

从三道红线来看,2020年花样年的净负债率为75%,低于100%的红线;但剔除预收账款的资产负债率为72.4%,高出70%的红线,属于黄色档,即监管要求负债年增速不得超过10%公司。

而今年年底前,花样年集团境内信用债到期规模合计约16.79亿元(含回售),花样年控股美元债到期金额约7.50亿美元,花样年集团及其控股股东花样年控股面临较大的债券到期压力。

面对巨大的债务压力,花样年控股表示,公司将采取一系列的债务管理措施,除了继续在二级市场进行债券回购外,还计划处置多地项目,包括一个位于北京丰台区的旧厂更新项目,此外花样年在青岛、合肥和成都也有一些项目在洽谈出售,以优化资产结构,出售这些项目所获取的现金,均将用于境外美元债的偿还。

销售业绩增长乏力

作为深圳老牌房企,花样年多次错过发展黄金机遇。2012年,公司提出向社区服务商转型,推动旗下社区台上市,错失了中国房地产行业的发展黄金时期;2016年,销售规模仅百亿,开始重新加码房地产行业;2018年,花样年定下2020年成为千亿房企的销售目标,然而,2018和2019年实现合同销售额301.7亿元和362.1亿元,距离迈入千亿房企目标差距巨大。

2020年年初,花样年调整目标,将该年销售目标定为450亿元,并将千亿目标推迟至2021年。

2019年之后,花样年开始调整以往经营策略,住宅开发转向刚需并且加速周转周期,其新拿地项目从拿地至开盘缩短至7.4个月。据中指研究院数据,2020年花样年拿地金额为116亿元,而2019年上半年的拿地金额仅为10亿元。截至2020年底,花样年在建及待建项目土地储备建筑面积约1150.93万方米。

花样年给2021年定下的销售目标为600亿元,增速为22%。从目前的销售情况来看,完成目标任务难度不小,今年前8月,花样年控股的销售额累计为372.67亿元,9月单月的销售额只有36亿元。且在7月、8月的销售中,单月销售额环比迅速下滑,销售单价更是直接断崖式降到8月份的13463元每

花样年在盈利方面和毛利率方面也面临一定压力。数据显示,2020年公司实现收入同比增长14%,净利润同比增长11.88%,但是扣非净利润则亏损7.78亿元。在毛利率方面,2018年至2020年分别是29.92%、27.97%、24.56%,逐年放缓。

2020年全年花样年销售金额达到484.10亿元、销售面积达327.90万方米,在市场排名60名左右。不过今年前8个月,花样年控股销售额与销售面积同比分别下滑12.44%和13.24%,市场排名已降至70名左右。

知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示,花样年确实各种问题比较多,不过这次主动对债务问题进行披露比较及时,后续要做好整体的沟通,以及采取措施应对债务压力。重视房地产开发业务的同时,要积极拓展融资渠道,解决投资者和业主的担忧。(记者 赵洁)

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