新一代信息技术、医药健康等高精尖产业在北京进一步集聚和发展的过程中，商务园区为其提供主要的空间载体。CBRE世邦魏理仕近期发布的《中国重点城市商务园区租户普查2022北京》显示，近年来医药与生命科学产业发展势头强劲，商务园区租赁需求大幅增加，拉动北京商业地产市场新发展。

报告所称的商务园区，是指以办公为主要功能的产业园区，通常配套研发、物流、生产等多种功能。从2022年的整体情况来看，TMT(科技、媒体与通信行业)仍然贡献了北京商务园区最大的租户群体，租户占比约为37%。而近年来在疫情暴发、社会老龄化、医美市场火热等因素的影响下，医药与生命科学产业迅速发展，优质生命科学地产的密集入市，该行业租赁情况明显提升，租户占比约为30%。

商务园区学院派的办公环境、更低的租金成本和更优惠的产业政策，吸引大型高精尖企业的进驻。报告显示，商务园区一万平方米及以上租户无论数量还是租赁面积都有显著增长。其中，半数来自TMT企业，医药及生命科学占比近三分之一。

世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天表示：“北京‘十四五’规划中重点提到打造高精尖产业，未来北京商业地产发展的新动能之一就是以医药及生命科学为代表的高精尖产业，我们将持续研究相关的租赁市场表现。”

此外，近年北京商务园区的产业研发创新属性更趋明显，TMT、医药及生命科学、先进制造业等研发活动密集的产业对层高、承重、供电、环评等楼宇指标有特殊要求，以安置其研发设备，因而更偏好专业的研发楼宇。而一般制造业、能源及公用事业等租户则更多租赁一般标准的写字楼，以落位其总部办公、市场销售等商务职能。

在高精尖产业发展规划上，北京市对北部围绕海淀、朝阳等区的研发创新与信息产业聚集带(涵盖中关村软件园、上地、北清路、东升科技园、电子城等子市场)，以及南部以亦庄为依托的先进制造产业带(涵盖经开区、大兴等子市场)做出了明确定位，对应子市场的产业集聚性在租户产业结构中得到体现。

报告显示，在中关村示范区“一区多园”的空间格局下，上地、中关村软件园、东升和北清路的永丰、翠湖所属的海淀园是新一代信息技术、集成电路和航空航天等产业的首选;经开区、大兴所属的大兴-亦庄园对生物医药、集成电路、汽车及交通设备、航空航天等产业均有较大的集聚优势;昌平园的中关村生命科学园、顺义园的首都国际机场临空经济区、丰台园的丰台科技园则分别发展成为生物医药、汽车及交通设备、新能源及节能环保等产业的集聚高地。(牛畅)

关键词： 商务园区租赁需求 北京商业地产 高精尖产业 丰台科技园