商业项目承担着城市线下实体经济的重任。这两年实体经济受到了因疫情反复而带来的负面影响，竞争饱和化、同质性也导致购物中心发展到了艰难的境地。最根本的原因是消费者自身的迭代和变化，面对消费者日益增长的多层次需求，不少存量商业项目还停留在追求业绩、追求坪效最大化上，最终的结果就是无论招商引资还是吸引消费者，操作起来都有些黔驴技穷。

改造难点痛点多

中国连锁经营协会联合和桥机构日前发布的《后疫情时代，存量商业调改升级与创新研究报告》指出，疫情常态化下，消费者对于进入封闭空间恐惧，开放式街区较封闭的盒子Mall更受欢迎，开发更多公共空间，打造优质场景和主题街区，为消费者营造微度假一日游的新型购物中心和百货，成为存量改造过程中亟须解决的问题。

实际上，存量商业自身存在着多种问题，老旧的项目建筑亟须修缮，商业设施、物业的老化和不够完善，空间场景不够时髦，项目整改的资金压力大这些硬性条件都成为改造的难点与痛点。

在改造过程中，有些商业建筑老旧和街道风貌、绿化、周边区域的整体调性不符，需要调整，有些商业建筑已经存在安全隐患。例如南京夫子庙整体改造项目，原建筑多为20世纪80年代按明清时期建筑形制修建，外立面破坏十分严重，且与现代功能冲突。这就需要在改造过程中修缮补充，同时加以创新升级。

有些商业项目因历史年代观念和技术的问题需要更新变化，例如由于餐饮对于地产的排污温控处理要求较高以及成本和技术的原因，导致不少百货大厦餐饮比例较低，然而现在对于消费者尤其是占据主力的年轻消费者来说，往往因为聚餐，参与社交活动相约于购物中心，顺带进行购物、娱乐休闲活动，因此很容易将没办法提供多类型餐饮的商场排除掉。

另一方面，体验式经济已然成为商业发展趋势的主流，如何能让消费者先沉浸在商业空间中，而非先消费，也成为购物中心和百货打造场景、引进业态时考虑的问题。

消费者对购物中心的期待不仅是得到自己想要的商品，更期待的是好逛。在电商团购冲击实体经济的当下，消费者更需要在商场里得到更新鲜的体验。然而“品牌很多很杂，可都不是我要的那一卦”“购物中心吃完饭，没预期要买什么，想逛却又觉得没什么眼前一亮的东西，只能空手而归”“店里有的网络上都有，除了电影院餐饮没有其他休闲娱乐的地方”……“不好逛”成了不少存量商业项目的通病。

场景创新要改变思路

报告指出，存量商业项目必须打造体验多变、充满悦己感和舒适感的第三空间，延长消费者的停留时间，改变消费者对于到购物中心、百货只是纯粹买卖商品的传统观念，打造新型的社交、休闲娱乐空间，并且有自身的特色与标签，才能打破同质化，带动整个项目的流量增加。

例如，主打夜经济体验的合生汇21block，集聚了众多年轻人来这里吃喝玩乐;近期刚刚开业的北京富力广场的戏精桃花源，打造了沉浸式的国风体验空间，顾客变游客，好逛又好玩，满足消费者多元化的消费需求。

2019年开业的上海TX淮海，总占地面积达27000平方米，共有6层，集当代艺术、潮流、美食、社交于一体，是零售与沉浸艺术融合的智能空间，每一层都有自己独特的社群文化。其设计之初就定位95后、00后，以年轻人的目光审视商业业态，通过抓住年轻人的“心”打开商业空间。仅开业一周就爆火淮海路，聚集了各路高奢、潮牌、美食，引得无数消费者前往打卡。

报告分析认为，通过场景化、沉浸式、主题化、IP化的打造，引进复合业态等来实现内容和运营的差异化、精细化、合理化是当下存量改造下场景创新的新思路。进入5G时代，数字化、智能化、元宇宙、线上线下的融合也已成为实体商业的标配和共识，营造出圈场景、引进新型业态和热门首店，打造火爆商业话题，才能顺应新消费需求的趋势，实现自身的创新与升级。(阎密)

关键词： 后疫情时代 存量商业调改 排污温控处理 实体经济