如何在大环境变革之下求生、求新、求变已成为所有商业人面对的共同课题。面对旧改项目现阶段的痛点、难点，中国连锁经营协会联合和桥机构日前发布的《后疫情时代，存量商业调改升级与创新研究报告》指出，存量商业调改升级应从项目类型与模式入手，百货、购物中心、公共空间、批发市场、大卖场等城市更新项目的不同旧改项目面临的问题与解决办法均不同，还需对症下药。

目前，不少百货正在尝试购物中心化。与10万平方米及以上的大型购物中心比，体积在5万平方米以下的百货公司显得体量略小，如何在有限空间内重新定位，锁定目标客群进行空间重构而焕发大能量是百货面临的难题。但重构不等于简单地将时下购物中心的功能、业态、品牌甚至美术馆、科技馆、儿童游戏室等统统照单全收，而是应一切从“定位”出发，根据商业本身的定位及消费者体验需求出发来引入创新业态组合和多维度社交娱乐内容才是根本。

一二线城市商圈竞争激烈，同质化严重，但同时商业氛围浓厚，消费者对于时尚、热门话题捕捉信息更快，圈层更为丰富，需求更为多元，店铺业态更新换代的频率更快，存量改造是项目出圈的新机会。下沉市场小镇青年逐渐崛起，在改造过程中需要了解当地市场的消费习惯，充分挖掘当地的消费趋势和文化，而非照搬照套高线城市模式。

报告指出，存量商业的改造之路，其难度和投入并不轻松简单，甚至颇具挑战，如何在众多新生代商业中脱颖而出，需要综合多个维度考虑，判断未来之势。

例如，是否符合社会发展方向?是否激起年轻人前往打卡的欲望，打开空间，重塑场所的可参与性?进入老龄化社会，如何迎合老年人的生活状态?定位场景时，是否有完整的故事、可塑的主题和丰富的细节推敲?想要做到文化再现，是否能打造成引入知名度高、能产生共识性、文化意义明确且深刻的商业项目?

通过经典案例的研究，报告指出，在存量商业项目调改升级中需要把握三个重要思路：

首先是革新商业场景。打造无边界感，增强沉浸感，延长消费者停留时间，例如，朝阳大悦城的悦界、曼谷Siam Discovery放弃了立柱的隔档，直接将店铺相连，利用自身的书架、商品架作为隔断，让消费者沉浸在逛街逛集市的氛围中，有强烈的沉浸感，更易专注于体验环境和感受商品。

用高颜值吸引消费者打卡拍照，各大商业项目从外立面到内部建筑设计，再到场景设计、店铺引进都绞尽脑汁，在美观、时尚、潮流、热门IP等方面大下功夫，既要把控整体调性，又要实现一店一色。

打造放松休闲的第三空间，开放式、半开放式、街区式的空间，有自然生态的公园式商业，都能让消费者减少压抑感，体验休闲放松的舒适感，沉浸于家、工作之外的第三空间。例如，西单更新场和TX淮海、宫下公园都将商业空间改造得更为开放和舒适，吸引了年轻人在此集聚、社交，进而延长停留时间。

其次，革新精准定位。存量商业改造项目的建设一定要关注消费者的心理需求变化，洞悉商业的趋势动向。注重实现消费者的参与感、惊喜感以及在疫情和社会压力下的减压感。例如，上海K11通过整体呈现的艺术氛围让消费者一入其中，便忘记俗世烦恼，专注于该场域的文化艺术氛围，并弱化商业感，成功打造出城市商业的SPA、城市生活第三空间、疫情后消费者的减压空间。

针对年轻人、中产、亲子家庭等不同人群精准定位，打造社交集聚地。那些具有明显场域特征的商业项目，会集聚四面八方的消费者，且粘性高，停留时间长。

最后，探索商业发展新的可能性。存量商业改造项目要重点关注自身的在地性，这是挖掘自身特色的重要法宝。如长沙文和友、长春这有山，南京秦淮戏院里、成都远洋太古里、北京和平菓局都已经成为了业内的出圈项目，靠的就是当地的文化和建筑特色。

与艺术、文化巧妙融合，发展策展型商业，诸如上海K11、TX淮海、美克洞学馆都凭借艺术与商业的融合获取了大批年轻人的喜爱。值得注意的是这类项目的前期投入需要更加专业的人士指导和更为精心的设计与招商。(阎密)

关键词： 后疫情时代 存量商业调改 消费者体验需求 公园式商业