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深物业集团于2026年8月披露半年度报告，同期2025年年度报告（2026年3月披露）亦在知识库范围内。本文以2026年中报管理层讨论与分析为主，对照2025年年报，从战略、业务、执行、能力、财务与风险六个维度拆解管理层叙事的延续与变化。两期财报口径说明：2025年年报营业收入按年（23.83亿元），2026年中报营业收入按半年（12.05亿元），分板块对比均使用各期自身可比基准。

板块2026H1收入2026H1占比/同比2025全年收入2025全年占比/同比房地产3.52亿元29.18% / +64.67%5.67亿元23.79% / -43.52%物业管理7.79亿元64.63% / +1.12%16.37亿元68.69% / +2.68%资产运营0.75亿元6.19% / -28.34%1.79亿元7.52% / +31.86%合计12.05亿元100% / +10.78%23.83亿元100% / -12.83%

结构特征与管理层叙事存在三个值得关注的切换：

• 增长引擎轮动。2025年收入下滑12.83%主要由房地产结转下滑43.52%拖累，物管是唯一规模正增长板块，资产运营在低基数上增长31.86%；2026年上半年房地产收入同比增长64.67%，成为整体收入回升10.78%的主要推手，主因御棠上府、滨海港湾等项目集中结算（本期结算金额分别为1.90亿元、1.47亿元），而物管增速回落至1.12%，资产运营收入转降28.34%。
• 板块名称与定位调整。"产业生态运营"更名为"资产运营"，围绕"存量资产运营增值""轻资产运营输出"两大抓手展开；物业板块口径未变，仍以国贸物业为平台。更名及叙事调整与"三大主业"表述互相印证，反映公司对第二、第三增长曲线的定位从"生态叙事"转向"经营结果"。
• 地域结构变化。2026年上半年深圳地区收入8.58亿元（-5.01%），占比由上年同期的83.06%降至71.22%；其他地区收入3.47亿元（+88.22%）。2025年全年深圳收入同比-15.02%、其他地区-0.70%，2026年上半年外埠（东莞滨海港湾、扬州项目等）结转放量是区域结构变化的主因，与地产板块整体收入高增相互印证。

毛利率方面，2026年上半年房地产板块毛利率降至2.82%（同比-37.05个百分点），物业管理毛利率14.97%（-1.54个百分点）；对比2025年全年房地产毛利率37.84%（+21.88个百分点）、物管20.42%（+3.24个百分点）。结转产品结构与促销去化策略对当期毛利率形成压制，是收入与利润背离的直接原因之一。

计划事项（2025年报）2026年中报执行证据评估现金流安全第一要务，优化融资结构、强化预算刚性管控经营活动现金流量净额0.15亿元，上年同期为-1.07亿元（+113.60%），原因系销售回款增加及支付的税费减少；期末融资余额83.51亿元，较上年末89.23亿元下降，长期应付款清零（偿还售后回租融资款）有实质进展，经营现金流转正是最显著的中期成果地产聚焦去化回款、盘活存量、创新模式御棠上府、澜湖时代把握政策宽松窗口加快去化；本期预售金额御棠上府2.65亿元、澜湖时代1.70亿元、滨海港湾0.91亿元；新增土地储备为"无"，累计土储17.57万㎡与上年末持平去化执行兑现，但土地端延续零补充，存量盘活路径尚未产生新增资源商管保障重点项目如期开业，存量向主动经营转型国贸商场改造项目由在建（86%）转为竣工（100%）；自主品牌"国贸SPRING"商场6月开业，光明里社区商业同步开业，前海珑湾商业项目稳步推进，天安星空数智孵化中心落地，启动商置平台顶层设计兑现度较高，年报提出的"如期开业"目标落地，自营商业进入运营验证期物管提质升级、规模突破，拓展高端业态与增值服务市场端拓展政务服务等高阶业态，经营端推进专业公司整合、增值服务拓展与应收账款清收；收入增速1.12%，明显低于2025年2.68%的水平提质动作清晰，但规模扩张放缓，"规模突破"目标未在上半年体现数字化/数智赋能，深化AI多场景应用中报未披露数字化转型具体里程碑；研发投入199.77万元（-23.07%），延续2025年484.24万元（-9.52%）的下滑趋势投入收缩与"数智赋能"年度主题之间存在张力，值得跟踪

在项目开发节奏上，年报规划"稳妥推进澜湖时代项目及深扬数智城项目开发建设"：2026年上半年澜湖时代开发进度由上年末的75.42%推进至78.77%，深扬数智城由43.71%推进至47.00%，滨海港湾由86.48%推进至88.08%，整体处于在建可控状态。

指标2026H1同比基准（2025H1）2025全年同比基准（2024）营业收入12.05亿元10.88亿元（+10.78%）23.83亿元-12.83%归母净利润-0.68亿元+0.14亿元（-572.52%）0.34亿元+103.04%扣非净利润-0.73亿元-0.25亿元（-185.69%）-0.12亿元+99.07%经营活动现金流量净额0.15亿元-1.07亿元（+113.60%）-20.86亿元-46.49%加权平均净资产收益率-2.03%0.43%1.00%-28.00%→1.00%基本每股收益-0.1144元0.0242元0.0569元1.8705元（上年为负）

盈利层面的关键事实：2026年上半年利润总额约-0.82亿元，归母净利润-0.68亿元，而上年同期盈利0.14亿元、2025年全年扭亏为盈（0.34亿元）。管理层将原因归结为"受行业周期及项目结转等多重因素影响"，财务数据显示的机制包括：房地产板块收入放量但毛利率降至2.82%；财务费用0.79亿元（+76.89%，利息费用增加）；2025年同期存在没收定金等营业外收入（本期营业外收入-93.51%）。所得税费用-547.34万元（-143.67%），因利润总额转负；非经常性损益合计442.79万元，主要来自投资性房地产处置收益526.58万元与货币基金公允价值变动收益180.54万元。

经营质量维度存在方向相反的信号：

• 现金流端改善。2025年全年经营现金流净额-20.86亿元，管理层归因于支付之前年度已计提税金（含土地增值税）；2026年上半年转正至0.15亿元，除税费因素消退外，销售回款增加是主动改善因素。但投资活动现金流净额-0.54亿元（处置非流动资产现金流入减少），筹资活动现金流净额-7.27亿元（新增借款减少、偿还金融机构借款及支付股利增加），现金及现金等价物净减少7.70亿元，期末货币资金13.53亿元，较上年末21.24亿元明显下降。
• 债务端结构优化但刚性上升。期末融资余额83.51亿元（上年末89.23亿元），其中1年之内到期银行贷款49.65亿元，公司债5.50亿元（票面利率2.30%）；银行贷款融资成本区间2.9%-3.5%，整体3%-4%。负债结构上，长期应付款清零、非银贷款退出，但一年内到期债务体量与货币资金余额的匹配、财务费用的同比高增，仍是"现金流安全第一要务"的现实注脚。
• 资产端去化压力延续。期末存货112.03亿元，占总资产比例由71.97%升至74.20%（开发成本增加）；合同负债9.17亿元（占比+1.47个百分点，预售房款增加）构成未来结转储备；受限资产合计19.32亿元（账面价值口径），高于上年末的16.00亿元，其中澜湖时代项目地块使用权及在建建筑物抵押由4.24亿元升至7.77亿元，反映项目融资对资产的占用加深。期末总资产约150.99亿元（-2.13%），归母净资产33.12亿元（-2.44%）。

主要子公司层面，2026年上半年国贸物业实现营业收入7.85亿元、净利润759.97万元（2025年全年净利润8,589.43万元）；皇城地产（开发主体）营业收入799.48万元、净利润-1,004.26万元（2025年全年净利润4,174.27万元）。开发子公司的半年度亏损与结转节奏直接相关，物业子公司在收入体量上构成集团基本盘，其盈利水平亦受应收账款与成本刚性影响。

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