郑州万象城内景布置浪漫，逛街的顾客也喜欢在这里拍美照

郑州万象城和丹尼斯大卫城相距不远，这让双方都难免有些压力。作为二七商圈的两大购物中心，二者开业时间一前一后。经过四年，双方过得怎么样?

近日，华润置地发布2017年财报，报告显示在2017年全国已开业的万象城中，郑州万象城租金收入水平倒数第一，出租率倒数第一。丹尼斯大卫城也对外公布了2017年的营销情况，完成销售额42亿元，同比增长27.2%，利润超10个百分点。

身处亚细亚神话造就的二七商圈，各大选手竞相角力，郑州商战从未平息。

【走访】

郑州万象城整体浪漫

还有部分店面等待开业

近日，河南商报记者在郑州万象城看到，商场里的主题墙、栏杆、天井等位置都在打造四周年庆的主题，其中天井位置用了饰品花、礼物盒、灯光、透明卡片等装饰，整体看起来浪漫、时尚又不拘一格。

部分品牌在等待开业，也有一些楼层的店面用围挡围着，做了装饰墙。

在负一楼的屈臣氏店里，该店店员称，屈臣氏(万象城店)已经开业多年，可空间大、陈设的产品种类少，比起国贸360屈臣氏店面，该店面的销售额不足国贸360店面的一半，顾客人数和品牌丰富度都不如国贸360店面。

实际上，郑州万象城在开业之初被寄予厚望，它是继深圳、杭州、沈阳、成都、南宁之后华润在全国开设的第6座万象城，总建筑规模超20万平方米，综合其软硬件设施，被认为是郑州首个真正意义上的城市综合体。

万象城开业之初引入了Moncler、Versace、曼玉餐厅等餐饮、娱乐、购物、休闲国际一线品牌，并随后引入了苹果在河南首家也是目前唯一的直营零售店。

可2015年9月，“短命”的百货主力店金标百盛在开业约一年就宣告关闭，刷新了百盛在华最快关店纪录，而之前万象城招商期则把其作为第一百货主力店向市场推介。

有消息称，2015年，华润从已经开业的万象城项目上调兵遣将进入郑州万象城，实行换将及调整招商、运营、推广等策略，并在2016年对百货区域进行升级改造、对B1层部分区域进行改造等，2017年万象城引入西西弗书店、海底捞、全棉时代等多个品牌，对进驻品牌再次调整。

【数据】

郑州万象城出租率

连续三年下跌

连续调整，其战果如何?

在香港上市的华润置地(01109.HK)3月20日晚间披露了2017年财报，其中披露信息显示，郑州万象城经历了去年的品牌调整后，在出租率降低的情况下，租金收益过亿元(港币)，同比增加四成多。

综合2014年、2015年、2016年、2017年连续四年的财报来看，郑州万象城租金收益分别为1.03亿港币、1.37亿港币、0.786亿港币、1.1亿港币;平均出租率方面，分别为94.7%、92.9%、86.8%、80.7%。

这意味着，郑州万象城的租金收益略有起伏，空租率却年年递增。

另外，2017年财报显示，华润置地全年综合营业额为港币1185.9亿元，同比增长8.5%。其中，开发物业营业额占比88.17%，为港币1045.6亿元，按年增长5.9%;投资物业(包括酒店经营)租金收入按年增长21.1%，为港币87.8亿元。其中，购物中心业务营业额港币61.4亿元，同比增长20.1%;写字楼业务营业额港币12.6亿元，同比增长9.5%;酒店业务营业额港币13.8亿元，同比增长40.1%。

尽管开发物业占营业收入的绝对大头，但综合毛利率为40.3%，而投资物业毛利率更高一些，2017年上升至61.3%。

【分析】

郑州万象城选址老城区

使实际操作难度加大

处于老郑州、新郑州都倾慕的二七商圈，和大卫城、大上海城相距不远，郑州万象城空置率缘何居高不下?

张爱玲在小说《花凋》中曾说：“笑，全世界便与你同声笑，哭，你便独自哭”，这一句用在商业竞争中也合适不过。

有着60多年发展和积淀的二七商圈，经历了亚细亚引发的郑州第一轮商战，经历了大上海城、金博大、百盛等的繁华，近年来，它的巨大虹吸效应，触发大卫城、万象城的商业嗅觉。

可郑州版图的扩大和商圈的分散，无疑让二七的光环早已不如当初耀眼。

郑州万象城或许早已洞悉商战的真谛，用空间、体验、时尚来引导家庭客和新鲜族，以达到和其他购物中心差异化的目的。为此，万象城在品质和体验上如同打磨钻石一样费尽心思，仅以万象城推出的河南首个专为年轻一族打造的社交方式主题街区“93/4站台”为例，其所形成的引流功能和活动互动，目前在郑州尚未有购物中心能超越。

有商业观察者认为，郑州万象城站到了一个“十字路口”，周边不仅有丹尼斯大卫城，更有人民路丹尼斯，竞争压力可想而知。

综观万象城的选址，在一座城市最为中心的老城区落座尚属首例，加上所在区域的产业、居住、交通等各方面因素，都使得这个项目在实际操作中比想象的难度要大。

透过郑州万象城的调整不难看出，从早期的重奢定位到如今对准年轻时尚达人、家庭亲子、新中产，改走注重产品品质和价格的品牌招商路线，从而推动业态新的变化，正应了那句话：全新的赛道上不比谁走得快，只比谁走得远;也不比谁站得高，而比谁站得稳。

【未来】

待新田开业

竞争格局是否重塑

来郑四年，郑州万象城能否在第五年有一个超越?如何提升出租率?未来的万象城将会向着什么方向发展?

这些问题，河南商报记者向郑州万象城相关负责人提出采访，截至发稿时尚未得到回应。

郑州一知名购物中心高管曾对河南商报记者坦言，受万象城高调入郑的影响，大卫城当时可谓心急如焚，匆匆试运营。而现在来看，万象城刚来郑州时的路线无疑值得商榷。是照搬既有模式好还是适应当地环境比较好?都需要市场来检测。同一个商圈的几个购物中心之间只有差异化明显，才会在竞争中找到各自的生存之道。

现在实体回暖，各商场之间竞争的主要是客流，客流才是王道，商业姿态若是以引导消费为目的，自然要承受舍弃非目标人群之痛。

他还提到，万象城、熙地港都是外地企业来郑，是否遭遇“水土不服”不得而知，可相对于本地零售巨头丹尼斯而言，在本土化、品牌知名度上，后者的优势都非常明显。

究竟是外来的和尚会念经还是本地的和尚会念经?待相距不远的新田360广场太康路店开业，这一区域有望三足鼎立，届时二七的商业战火将再次燃烧，郑州万象城未来如何，还需进一步观察。

关键词： 大卫 万象 差异